(2021.12.23) 건축물의 부속토지에 해당하지도 아니하고, 주차장법상 부설주차장에도 해당하지 않으면 주차장용 토지는 재산세 종합합산과세 대상임

- 주차장을 별도합산과세대상으로 보아 재산세 및 종부세에서 낮은 세율을 적용하려면, ① 건축물의 부속토지 또는 ② 주차장법상 부설주차장에 해당해야 한다.

 

- 주차장이 별도합산 대상인지 종합합산 대상인지에 쟁점이 된 사례들이 있으며, 주차장이 건축물과 불가분의 관계에 있는지, 주차장의 취득 목적이 건축물을 위한 것인지, 건축물과 주차장 사이의 물리적 구분이 명확한지 등을 종합적으로 고려하여 판단하고 있다. 자세히 살펴보면 아래와 같다. 

 

- 조심2014지539, 2015.07.23에서 조세심판원은 "건축물의 부속토지라 함은 건축물의 효용을 위하여 공여되는 토지로서 건축물과 불가분의 관계에 있는 토지"라고 규정하면서, "건축물의 효용에 공여되는 토지인지 여부는 건축물 신축 당시 토지와 건축물과의 관계, 건축물과 토지의 불가분성이 있는지 여부, 외부울타리 등으로 건축물과 토지가 다른 부동산과 확연히 구분되어 동일한 경제적 효용을 위하여 사용되는 부동산인지 여부 등을 종합하여 판단"해야 한다고 결정하였으며, 

 

- 아래와 같은 점을 들어 쟁점이 된 주차장 토지가 종합합산과세 대상이라고 판단하였다

(1) 「건축법」상 본점 건물의 부속토지에 해당되지 아니한 점

(2) 기존의 본점 건물의 신축당시부터 부속주차장 용도로 사용되었던 토지가 아니라 순차적으로 이를 취득하여 부속주차장으로 사용하는 토지인 점

(3) 기존 본점 건물의 부속토지와는 도로로 구분되어 있어 건축물의 부속토지로서 건물과 소유권의 행사 등에 있어서 경제적 이용을 같이 하는 토지라고 보기 어려운 점

(4) 건축물의 부속토지와 건물의 부속주차장용 토지는 그 개념과 범위가 다른 점

 

조심2014지539, 2015.07.23
[제목] : 쟁점토지의 경우「건축법」상 부속토지에 해당되지 아니할 뿐만 아니라 본사 건물의 부속토지와는 도로로 구분되어 있고, 건축물의 효용을 위한 토지가 아니라 독립적으로 주차장용으로 사용되 고 있는 토지에 해당하므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과 한 처분은 잘못이 없음
중략
(가) 「지방세법」제106조 제1항 각 호 에서는 토지분 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 구분하고, 별도합산과세대상은 공장용 건축물 등의 부속토지나 차고용 토지, 보세창고용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항 본문 및 “공장용 건축물의 부속토 지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역의 공장용 건축물의 부속토 지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도 지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지와 건축물(공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지로서 건축물의 바 닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지의 토지는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 규정하고 있다.
(나) 위와 같이 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 각각 구분하고 그 중 건축물의 부속토지에 대하여 이를 별도합산과세대상으로 구분하여 종합합산과세대상보다 낮은 세율을 적용하도 록 한 취지는 나대지의 보유를 억제하고 국토의 효율적인 이용을 도모하고자 하는데 그 입법취지가 있다 할 것이 고, 이러한 입법취지를 감안하면 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지라 함은 건축물의 효용을 위하여 공 여되는 토지로서 건축물과 불가분의 관계에 있는 토지에 해당되며, 「지방세법」에 규정한 용도지역별 적용배율 이내의 토지인 경우를 의미한다고 보아야 할 것이고, 건축물의 효용에 공여되는 토지인지 여부는 건축물 신축 당 시 토지와 건축물과의 관계, 건축물과 토지의 불가분성이 있는지 여부, 외부울타리 등으로 건축물과 토지가 다른 부동산과 확연히 구분되어 동일한 경제적 효용을 위하여 사용되는 부동산인지 여부 등을 종합하여 판단하여야 할 것으로 보인다.
(다) 쟁점토지의 경우「건축법」상 본점 건물의 부속토지에 해당되지 아니하며, 기존의 본점 건물의 신축당시부터 부속주차장 용도로 사용되었던 토지가 아니라 순차적으로 이를 취득하여 부속주차장으로 사용하는 토지로서 당초부터 건축물과 불가분의 관계에서 건축물의 효용에 공여하기 위하여 소유하고 있는 토지와는 다르고, 기존 본 점 건물의 부속토지와는 도로로 구분되어 있어 건축물의 부속토지로서 건물과 소유권의 행사 등에 있어서 경제적 이용을 같이 하는 토지라고 보기 어려우며, 건축물의 부속토지와 건물의 부속주차장용 토지는 그 개념과 범위가 다르다 할 것이므로 청구법인이 쟁점토지를 기존 본점 건물의 부속주차장으로 사용된다고 하여 이를 곧바로 본점 건물의 부속토지로 볼 수는 없다 할 것으로서, 쟁점토지가 본점건물의 부속주차장으로 사용되고 있으므로 건축물 의 부속토지에 해당된다는 청구주장을 인정하기 어렵다 하겠다.
(라) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 고 판단된다.

 

- 아래 사례에서 청구법인은 쟁점이 된 토지를 사옥 주차공간으로 사용하므로 건축물의 부속토지로 보아 재산세 별도합산과세대상에 해당한다고 주장하였으나, 심판원은 아래와 같은 점을 들어 청구법인의 주장을 기각하였다.

(1) 사옥과 쟁점 주차공간은 도로와 담장으로 물리적인 구분이 명확한 점

(2) 쟁점이 된 토지에 있는 주차장을 직원 또는 방문객을 위해 사용하고 있더라도, 사옥내 주차공간이 부족한 경우 해당 주차장을 이용할 수 있게 한 것에 불과한 점

조심2008지1071, 2009.07.30
[제목] : 건축물인 사옥의 부속토지와 인접한 이 건 토지가 도로와 담장으로 그 경계가 구분되어 있으나 사옥의 직원이나 방문객을 위한 주차장으로 사용되고 있는 경우 토지를 사옥의 부속토지로 볼 수 없음
중략
(나) 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지란 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하는바 부 속토지인지 여부는 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로 건축물의 효용과 편익을 위해서가 아 니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 건축물의 부속토지라고 볼 수 없다 할 것이다○○○.
(다) 제출된 사진 등에 의하면, 청구법인은 1993.7.21. ○○○동 1037-5 토지와 이 건 토지를 취득하여 ○○○동 1037-5에 는 현 사옥과 부대시설인 주차장(1,138.5㎡)을 건축하였고, 이 건 토지에는 야적장관리실ㆍ야적창고 및 주차장(324 ㎡) 등을 건축하였으며 이들 토지경계는 도로와 담장으로 확연히 구분되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 청구인 주장대로 이 건 토지에 있는 주차장을 사옥의 직원이나 방문객을 위하여 사용하고 있다고 하더라도 이는 사옥내 주차공간이 부족한 경우 이 건 토지에 있는 주차장을 이용할 수 있도록 한 것에 불과할 뿐 각각 별도의 용도로 사용 되고 있다고 보이므로 이 건 토지는 사옥의 부속토지로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 이 건 토지 위에 있는 건축물을 기준으로 별도합산과세대상 면적을 산정하여 재산세 등을 부과 한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

 

- 반면, 물리적으로는 건축물과 주차장이 명확히 구분된다고 하더라도 경제적으로 일체를 이루는 경우에는 해당 주차장이 건축물의 부속토지에 해당하여 재산세 별도합산과세 대상이라고 본 사례도 있다.

- 조심2014지170, 2015.03.05의 판단근거는 다음과 같다

① 소폭의 도로를 경계로 분리되어 있다고는 하나 쟁점건물과 쟁점토지 사이에 물리적 경계가 없어 사실상 연접해 있음
② 종업원과 쟁점건물을 내방하는 고객만 이용할 수 있도록 주차관리요원을 상주배치하여 주차장을 관리한 것은 쟁점건물 이용자의 효용과 편익을 위한 것이므로 사회통념상 쟁점토지가 쟁점건물과의 경제적ㆍ유기적 일체를 이루고 있다고 봄이 상당 하고,
③ 대법원 판례(대법원 1997.3.25. 선고, 96누14753 판결 ; 대법원 2001.11.13. 선고, 2000두3740 판결 )에서 토지와 건물이 도로 등에 의하여 외형상 분리되어 있는 경우에도 그 실질적 이용현황(토지와 공장과의 거리, 토지의 용도 및 그 지상건축물의 실제기능 및 관리현황) 등을 종합하여 건물의 부속토지 여부를 판단하고 있는 점,
④ 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지 면적기준〔쟁점건물 바닥면적(226.60㎡)×적용배율(4)=906.28㎡〕이 쟁점 건물의 토지면적(226.57㎡)과 쟁점토지면적(444.00㎡)의 합계면적(787.60㎡)을 초과한 점,
⑤ 쟁점건물의 용도변경 신고필증에 용도변경 조건으로 쟁점토지를 쟁점건물과 분리하여 양도하는 것을 제한한 사실에서 일반 노외주차 장과 달리 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지 중 부설주차장 부분(25.3㎡)을 제외한 면적(418.7㎡)에 대하여도 쟁점건물의 부속토지로 보아 별도합산과세함이 타당하다고 보인다.

 

조심2014지170, 2015.03.05
[제목] : 쟁점토지가 도로를 경계로 하여 쟁점건물과 분리되어 있다고 하더라도 쟁점토지는 쟁점건물과 연접하여 있고 쟁점건물을 내방하는 고객이나 종업원만을 이용대상으로 하여 타인의 출입이 엄격히 제한되고 있으며 처분청이 쟁점건물의 용도를 ‘근린생활시설’에서 ‘업무시설’로 변경을 하면서 제시한 조건이 쟁점건물과 쟁점토지를 분리하여 이용하거나 양도하는 것을 제한한 점 등에 비추어 쟁점 토지는 쟁점건물과 유기적인 관계에 있고 경제적 일체를 이루고 있는 토지로 보는 것이 타당하므로 처분청이 쟁점토지를 쟁점건물의 부속토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 종합합산과세한 이 건 재산세 부과처분은 잘못이 있음
중략
(가) 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제131조의2 제1항 제2호에서 재산세 과세대상 중 별도 합산과세대상인 건축물의 부속토지는 그 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율(4배)을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지로 되어 있고, 대법원 판례와 구 안전행정부 유권해석은 토지와 건물(공장)이 도로 등에 의하여 외형상 분리되어 있는 경우에도 토지와 공장과의 거리, 토지의 용도 및 그 지상건축물의 실제기능 및 관리현황 등을 종합하면 사회통념상 토지와 공장 및 연구소 부지전체가 함께 하나의 유기적인 공장구역을 이루고 있다고 봄이 상당하므로 이 건 토지는 공장 경계구역 안에 설치된 부대시설용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 부속토지에 해당한다고 할 것(대법원 2001.11.13. 선고, 2000두3740 판결 , 같은 뜻임)이고, 우리 원 선결정례에서도 일단의 토지가 1구의 건축물에 부속되는지 여부에 대한 판단은 담장ㆍ철책ㆍ도로ㆍ인접 여부ㆍ이용현황ㆍ사용권 유무 등 객관적인 사실에 의하여야 하고, 그 구내의 토지 중 용도지역별 적용배율 이내의 토지를 건축물의 부속토지로 보아야 하며, 설사 토지가 개설된 도로를 경계로 하여 분리되어 있다 하더라도 당해 토지의 객관적인 이용현황이 건축물과 유기적인 관계가 있다면 1구의 건축물의 부속토지로 인정하고 있다(조심 2010지39, 2010. 12. 21. , 같은 뜻임).
(나) 이 건의 경우 쟁점토지○○○와 쟁점건물○○○의 사이에 폭 4.52m의 도로가 있으나,
① 쟁점토지는 쟁점건물과 소폭의 도로를 경계로 분리되어 있다고는 하나 쟁점건물과 쟁점토지 사이에 물리적 경계가 없어 사실상 연접해 있다고 볼 수 있고,
② 쟁점건물의 용도를 ‘근린생활시설’에서 ‘업무시설’로 변경하므로서 쟁점건물에 대한 부설주차장이 필수적으로 필요함에 따라 쟁점토지에 46대를 주차할 수 있는 옥외주차장을 설치하여 종업원과 쟁점건물을 내방하는 고객만 이용할 수 있도록 주차관리요원을 상주배치하여 주차장을 관리한 것은 쟁점건물 이용자의 효용과 편익을 위한 것이므로 사회통념상 쟁점토지가 쟁점건물과의 경제적ㆍ유기적 일체를 이루고 있다고 봄이 상당 하고,
③ 대법원 판례(대법원 1997.3.25. 선고, 96누14753 판결 ; 대법원 2001.11.13. 선고, 2000두3740 판결 )에서 토지와 건물이 도로 등에 의하여 외형상 분리되어 있는 경우에도 그 실질적 이용현황(토지와 공장과의 거리, 토지의 용도 및 그 지상건축물의 실제기능 및 관리현황) 등을 종합하여 건물의 부속토지 여부를 판단하고 있는 점,
④ 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지 면적기준〔쟁점건물 바닥면적(226.60㎡)×적용배율(4)=906.28㎡〕이 쟁점 건물의 토지면적(226.57㎡)과 쟁점토지면적(444.00㎡)의 합계면적(787.60㎡)을 초과한 점,
⑤ 쟁점건물의 용도변경 신고필증에 용도변경 조건으로 쟁점토지를 쟁점건물과 분리하여 양도하는 것을 제한한 사실에서 일반 노외주차 장과 달리 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지 중 부설주차장 부분(25.3㎡)을 제외한 면적(418.7㎡)에 대하여도 쟁 점건물의 부속토지로 보아 별도합산과세함이 타당하다고 보인다.

- 조심2010지39, 2010.12.21의 판단근거는 아래와 같다

물류단지 내 도로는 물류단지와 지원시설을 구분하는 기능이 아니라 물류단지 내의 원활한 이동을 목적으로 개설한 것이므로, 물류단지시설과 경제적 일체를 이루는 주차장 토지는 시설의 일부를 제3자가 사용한다고 해도 해당 시설의 부속토지에 해당한다.

조심2010지39, 2010.12.21
[제목] : 주차장 부지 중 물류단지 내 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지는 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세하는 것이 타당하다고 본 사례
중략
여기에서 건축물의 부속토지라 함은 당해 건축물과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 건축물 용도에 따른 토지의 객관적 이용 현황에 따라 결정되는 것이라 할 것이므로 일단의 토지가 1구의 건축물에 부속되는지 여부에 대한 판단은 담장ㆍ철책ㆍ도로ㆍ인접여부ㆍ이용현황ㆍ사용권 유무 등 객관적인 사실에 의하여 판단하는 것으로, 주차장 부지의 경우 물류단지시설의 운영을 효율적으로 지원하기 위하여 물류단지 안에 설치되어 물류단지의 종사자 및 이용자의 생활과 편의를 위한 용도로 제공되고 있고, 물류단지 내 도로에 의하여 물류단지시설과 구분되어 있 다고는 하나 위 도로는 물류단지 내의 원활한 이동을 목적으로 개설한 것일 뿐 물류단지와 지원시설을 구분하는 기능을 담당하고 있는 것은 아니므로 당해 물류단지시설의 부속토지로 보아야 하겠고, 당해 물류단지시설과 경제적 일체를 이루고 있는 경우에는 설사 그 시설의 일부를 제3자가 사용하고 있다고 하여 당해 시설의 부속토지에 해당되지 아니한다고 볼 수는 없다. 다만, 주차장 부지를 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 경정하는 경우 청구법인에게 불이익한 결과를 가져오는 경우에는 불이익변경금지의 원칙을 적용하여 이 건 처분을 유지하는 것이 타당하다 할 것이다.