- 사업소득은 이자소득 등과 합산하여 종합소득으로 과세하는 소득이다. 반면, 사업자가 감가상각자산을 양도하여 소득이 발생한 경우 이는 사업소득이 아니라 양도소득에 해당하며 양도소득은 종합소득과 별도로 구분하여 양도한 자산 건별 과세한다.
- 단, 부동산매매업업을 영위한다면 부동산 양도소득은 '사업소득'으로 분류된다.
- 그런데, 부동산매매업자의 사업소득 중 일정한 "주택등매매차익"에 대해 종합소득세의 세율을 적용한 산출세액보다, 양도소득세의 세율을 적용하여 산출한 세액이 더 크다면 더 큰 금액으로 과세한다. 종합소득세의 조문을 적용받아 양도소득세를 감소시키는 것을 허용하지 않겠다는 것이다.
- "주택등매매차익"에 포함되는 항목은 다음과 같다
(1) 분양권
(2) 비사업용 토지
(3) 미등기양도자산
(4) 조정대상지역의 1세대 2주택 이상의 경우 등 양도소득세 중과대상 주택
[전체 종합소득금액 * 종합소득세의 세율] vs [주택등매매차익 * 양도소득세의 세율 + 주택등매매차익 외 소득금액 * 종합소득세의 세율]
소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.<개정 2014. 12. 23., 2017. 12. 19., 2020. 12. 29.>
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산(이 중에서 분양권만 해당)
중략
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
10. 미등기양도자산
중략
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19, 2020.8.18>
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
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