- 원고들은 택지개발사업구역 내 토지를 매수할 권리를 가지고 있으며("쟁점토지매수권"), 이를 BB건설에 매각하기로 함
- 원고들은 토지 매수와 관련하여 할부원리금을 체납하고 있었는데, 할부금이 체납되면서 지연손해금을 지급할 의무가 발생했음.
- 이 상태에서 쟁점토지매수권을 양도하면서, BB건설이 지연손해금도 대신 부담하기로 하였음("쟁점지연손해금").
- 과세관청은 쟁점지연손해금도 원고들의 쟁점토지매수권 양도소득 산출시 총수입금액에 포함되어야 한다고 주장하였으며, 원고들은 쟁점지연손해금은 쟁점토지매수권과는 직접 관련이 없고 단지 BB건설이 대항령을 취득하기 위해 부담한 비용일 뿐이라고 주장하였음.
- 법원은 ‘총수입금액’이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입이며, 원고들도 이 사건 토지 중 쟁점지분에 관한 수분양자 지위를 이전함에 따라 BB건설에서 양도대금만 수령한 것이 아니라 쟁점지연손해금에 해당하는 채무를 면하게 되는 이득도 보았으므로, 쟁점지연손해금도 양도소득세 계산시 총수입금액에 포함해야 한다고 판단하였다.
- 부동산 양도시, 특약사항으로 양도소득세를 매수인이 부담한다거나 지연손해금, 위약금 등을 매수인에게 전가하는 경우 그 금액까지도 매도인 입장에서는 수입금액에 해당한다는 점에 주의해야 하겠다.
부산지방법원-2020-구합-25688 , 2021.11.11(대법원-2022-두-42389 , 2022.08.19 국승 확정)
중략
다. 판단
1) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항 및 제96조 제1항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 자산의 양도가액은 ‘양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(실지거래가액)’으로 규정하고 있고, 같은 법 제95조 제1항은 ‘양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있는데, 이때 ‘총수입금액’이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조).
2) 이러한 법리에 비추어 살피건대, 앞서 본 처분의 경위와 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고들과 BB건설은 쟁점지분을 취득할 권리를 이전하면서 당초 원고들이 부담하였어야 할 토지매매계약상 연체이자 중 매수인 명의변경이 완료될 때까지 발생한 쟁점 연체이자를 BB건설이 부담하기로 약정한 것이므로, 쟁점 연체이자는 양도계약상 이 사건 토지에 관한 매수인 지위 양도, 즉 쟁점지분을 취득할 수 있는 권리의 양도가액에 포함된다.
① 이 사건 양도계약서에는 ‘매도인은 잔금 지급일 현재 이 사건 토지에 관련된 세무 및 제세공과금을 변제키로 한다’고 기재되어 있고, 승계계약에 의하면 BB건설은 원고들에게서 토지매매계약에 따른 일체의 권리‧의무를 그대로 승계하기로 하였으므로, BB건설은 이 사건 토지 중 쟁점지분에 관한 수분양자 지위 이전의 대가로서 원고들이 분양대금의 할부원리금 지급을 지체함에 따라 EE사에 대하여 추가로 부담하게 된 지연손해금 채무인 쟁점 연체이자 채무도 부담하게 되었다.
② 원고들도 이 사건 토지 중 쟁점지분에 관한 수분양자 지위를 이전함에 따라대금청산일인 2016. 7. 21.까지 BB건설에서 양도대금 #,###원만 수령한 것이 아니라 쟁점 연체이자 상당액의 채무를 면하게 되는 이득도 얻게 되었다.
③ 원고들 및 BB건설로서는 EE사에 의하여 매각원부상 매수인 명의변경이 이루어지지 않는 경우 이 사건 양도계약, 즉 쟁점지분을 취득할 권리의 양도‧양수를 의욕하지 않았을 것인데, 토지매매계약 제6조에 의하면, EE사는 원고들이 매매대금을 완납한 후에 토지의 소유권을 이전하고, 매매대금을 완납하기 전이라도 소유권이전이 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 미납된 매매대금에 대하여 EE사가 정하는 담보를 제공한 때에 한하여 소유권을 이전할 수 있다고 정하고 있고, EE사는 원고들이 할부원리금을 미납하여 발생한 쟁점 연체이자를 이유로 BB건설로의 매수인 명의변경을 거절하였다가 BB건설이 쟁점 연체이자를 인수하여 이를 지급함을 전제로 매수인 명의변경에 동의하였다.
④ 부동산 매매계약의 내용으로서 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 그 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 양도가액은 매매대금과 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 하는데(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조), 이러한 법리는 부동산 매매계약의 매수인 지위, 수분양자 지위에 관한 양도‧양수 계약의 내용으로 기존 매수인이 매도인에 대하여 부담하는 매매대금의 지연손해금 채무를 매수인 지위의 양수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행된 경우에도 동일하게 적용된다. 따라서 원고들과 BB건설이 2014. 11. 4. 이후의 연체이자를 매수인이 부담하기로 하는 별도의 특약을 하였다고 하더라도, 이는 매도인이 부담하여야 할 연체이자를 매수인이 대신 부담하기로 한 특약으로서, 연체이자 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있으므로 마찬가지로 양도가액에 포함된다.
3) 따라서 양도가액에 쟁점 연체이자를 포함한 이 사건 처분은 적법하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 이유 없다.
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