(2022.11.27) 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 조문 및 개정사항 검토

- 주택 양도소득 절세에서 가장 중요한 것은 1세대 1주택에 대한 비과세다. 

- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에 대해서는 거주요건을 추가로 만족해야 한다. 보유자가 2년 이상 해당 주택에 거주해야 1세대 1주택 요건을 만족하는 것이다. 

- 그러나 "상생임대주택"을 임대하는 자에 대해서는 위의 거주요건을 적용하지 않는다. 

- "상생임대주택"이라 함은, 직전 임대차계약에 비해 임대보증금 또는 임차료를 5%이상 인상하지 않은 주택을 말한다. 

- 즉, 직접 거주하지는 않더라도 임대보증금 또는 임차료를 인상하지 않아서 주거비 안정에 기여한 자에게는 해당 주택에 직접 거주하지 않았더라도 1세대 1주택자로 인정해 주겠다는 것이다. 

- 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 요건은 2022년 2월 신설되었는데, 처음 입법될 당시에는 아래 두 요건을 충족해야 했다.

(1) 상생임대차계약(특례 요건을 만족하는 계약)에 따른 임대개시일 당시 1세대 1주택에 해당할 것("상생임대개시일 1주택 요건")
(2) 상생임대차계약에 따른 임대개시일 기준 주택 및 부속토지 기준시가 9억원 이하일 것("상생임대개시일 기준시가 요건")

- 즉, 다주택자에 해당하는 임대인 또는 고가주택 임대인은 상생임대주택 특례를 적용받기 어려웠다. 

- 이번 2022년 8월 소득세법 시행령 당시에는 상생임대개시일 1주택 요건과 상생임대개시일 기준시가 요건을 폐지했다.

- 한편, 대통령령 제32830호 소득세법 시행령 부칙 제2조에 따르면 이러한 소득세법 시행령 개정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행 전까지 상생임대차계약을 체결한 경우에도 적용이 가능하다. 

- 지방에 거주하면서 서울 등 조정대상지역에 주택을 소유하고, 전세 또는 월세로 운용중에 있는 임대인들에게 활용도 높은 특례인 것으로 보인다. 특히나 지금처럼 주택가격 또는 전세가격이 하락하고 있는 시기에는 상생임대주택 요건을 갖추기 용이하기 때문이다. 

- 아래에서는 법령을 자세히 보도록 하겠다. 

 

1. 상생임대주택이란

 

- 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 함

- 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 "직전 임대차계약"에 해당하지 않음

- 해당 계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31까지의 기간 중 체결할 것

- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

- 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 

 

2. 임대차계약을 승계한 경우

- 특이한 점은, 전세끼고 주택을 취득한 경우 등, 승계받은 임대차계약이 있는 경우에는 "직전 임대차계약"으로 인정되지 않는다는 점이다. 

따라서 취득일 이후 다시 맺은 임대차 계약이 첫 번째 임대차계약이 되고, 그 다음 계약시 5% 이내의 증가율을 적용하는 경우에 위 요건을 만족할 수 있을 것이다. 

 

3. 임대한 기간

- 또한, "상생임대차계약에 따라 임대한 기간"이 2년 이상이어야 하는데, 임차인 사정으로 2년을 채우지 못하고 임대차계약이 해지되는 경우 등에는 상생임대주택 요건을 충족하기 위해 약간의 기간동안 임대를 더 해야 할 것으로 보인다. 

 

4. 주택 취득일 전 임대차계약을 체결했으나, 임대차개시일은 주택 취득일 후 도래하는 경우 "직전 임대차계약" 해당여부

예를 들어, 2022년 11월에 주택을 취득하기로 예정되어 있는 상태에서, 2022년 10월에 임차인을 만나서 임대차계약을 체결하되, 그 임대차계약의 개시시기를 2022년 12월로 했다면, 이 계약은 나중에 상생임대주택을 인정받기 위한 "직전 임대차계약"이 될 수 있을까? 

 

관련 유권해석에 따르면 그렇지 않다(양도, 서면-2022-법규재산-2799 [법규과-3365] , 2022.11.22). 문언상 "주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 임차인과 체결한" 계약이어야 "직전 임대차계약"이 될 수 있기 때문인 것으로 보인다. 

 

소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.<개정 2022. 8. 2.>
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것 -> 삭제<2022. 8. 2.>
3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것 -> 삭제<2022. 8. 2.>
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.<개정 2022. 8. 2.>
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.<개정 2022. 8. 2.>
[본조신설 2022. 2. 15.] 

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.<개정 1995. 12. 30., 1998. 4. 1., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2003. 11. 20., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2011. 6. 3., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제<2020. 2. 11.>
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.<신설 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.>
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.<개정 2005. 12. 31., 2010. 2. 18.>
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.<개정 2010. 2. 18.>
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.<개정 2022. 5. 31.>
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.<신설 2019. 2. 12.>
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.<개정 2003. 12. 30., 2005. 12. 31., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2020. 2. 11.>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.<개정 2008. 2. 22., 2010. 12. 30., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.>
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.<신설 2003. 12. 30., 2005. 12. 31.>
⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.<신설 2011. 10. 14., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12., 2022. 2. 15.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」 제12조 또는 제13조에 따른 어린이집으로 설치ㆍ운영된 사실이 있을 것
2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.<신설 2014. 2. 21.>
⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.<신설 2021. 2. 17.>

[대통령령 제32830호, 2022. 8. 2., 일부개정] 소득세법 시행령 부칙 제2조(상생임대주택에 관한 적용례)[시행 2022. 8. 2.] 
 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.

양도, 서면-2022-법규재산-2799 [법규과-3365] , 2022.11.22
[ 제 목 ]
주택 매매계약 후 임대차계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 “직전 임대차계약” 해당 여부
[ 요 지 ]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령§155의3의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것으로 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)을 참고하시기 바랍니다.
[ 회 신 ]
귀 서면질의 신청의 경우 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)을 참고하시기 바랍니다.
□ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.
[질의내용]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
- (제1안) 직전 임대차계약에 해당
- (제2안) 직전 임대차계약에 해당하지 않음
[회신내용]제2안이 타당합니다.